過去6年，蘇州的二手房的跌幅大概在30%左右，有人說回到了2017年，也有人說回到了2016年，昨天一個準備近期買房的大叔和我吹噓他前幾年沒買房是有多聰明，我反問了一句：前幾年你為什么沒買房？他說因為沒錢！ 錢不夠，沒錢，這大概是所有在19年21年沒買房的人最大的福報吧。

今年以來，蘇州樓市的投資需求已經越來越少了。去年前年，特別是蘇州限購剛放開那會兒，來我直播間咨詢來蘇州買房投資的人不下幾百組，我印象很深刻，蘇州限購放開那一天，直播間在線幾千人都是想來蘇州買房的。當下一場直播幾乎全是本地需求，或者外地父母給已經在蘇州工作的孩子看房選房。這樣的市場倒也健康，少了投機倒把的炒作分子，每一個想在蘇州買房的人都是真真實實在蘇州工作，或者想扎根于蘇州的年輕人。

蘇州樓市從去年的主動減少土地供應，到今年的大規模棚改，降準降息，提高新房品質標準。都是在拿時間換空間。短期看，房齡過老產品力落后的老破舊 價格會持續下行，甚至在未來打算規模保障房出來后，這些房子的價格會跌到讓所有年輕人輕輕踮起腳尖就能夠上。 而新房就和普通人沒有什么關系了，當下的蘇州土拍市場已經說明了未來新房的產品力會全面升級，低密，聯排，高得房率，鋁板外立面，會所泳池，層高隔音，產品質量，全面碾壓歷史上所有的產品。未來蘇州的新房品質可能很快就可以追上杭州南京了。

現在能不能買房？很多人很迷茫！現階段如果你不買房，口袋里的錢其實也沒有地方可以放。存款利率已經低于1%了。未來只會更低。低到你連存錢的欲望都消失的無影無蹤。如果要買，一定是自己已經有了明確的需求，買一套能相對穩定的房產，對于剛需一定要滿足地鐵學校商業醫療以及工作距離近，這些最基本的需求，不要整哪些虛頭八腦的。對于改善，在自己有足夠的現金儲備的情況下，買一套能力范圍內兼顧面積地段品質的好產品。

最近和很多地產行業的朋友聊天，都明顯感覺到很多人對就業形式的焦慮，大環境還在修復，房地產過去那種大規模無限擴張的格局已經一去不復返，未來城市更新和提質縮量城市主流。很多民營房企已經退出歷史舞臺，勝者為王，國央企占主導的樓市，接下來只會精益求精。確實已經不需要那么人房地產從業人員了，從去年開始大量的房產從業者選擇離開行業轉入其他行業。我認識的有些轉型非常成功，有些依然非常艱辛。

所以對于普通人買房必須想清楚三件事：

1，降低欲望，降低預期，未來五年，我們會長期處于低利率環境下，高回報率的產品一定要保持謹慎態度。與其抱怨賺錢難，不如調整心態，減低欲望，少加杠桿，把追求穩定性放在第一位。

2，避免低價陷阱，二手房避免買到裝修好看實際都是用的劣質材料的串串房，或者本身有風險或糾紛的偽撿漏房。新房避免陷入開發商打折陷阱，便宜的房子一定要看看是否有會影響二次出售的重大硬傷和風險。

3，避免陷入規劃誤區，當下蘇州樓市，真正確定性強的規劃板塊已經明確，大多數板塊都是鏡花水月，很多區域已經發展失敗甚至放棄開發了。不要再幻想規劃能讓房子增值這種“鬼話”了。