金三銀四”一過，樓市便迎來了政策頻出的5月。不少強二線城市紛紛取消限購政策，一線城市中的深圳、北京均放松了外圍區(qū)域的限購政策。5月17日，中央發(fā)布住房信貸新政，將首套房的最低首付比例調(diào)整至15%（下稱“517”），上海、廣州、深圳均落地了最新住房信貸政策，無論是購房門檻還是購房成本，均有明顯的下降。
那么，在政策密集出臺的5月，作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，新房、二手房的成交量如何？樓市中的買方和賣家都有哪些心態(tài)上的變化？新政之后，一線城市的樓市產(chǎn)生了哪些“化學(xué)反應(yīng)”？
整體來看，盡管北京還未落地“517”新政，但二手房成交量在此前“五環(huán)外可多買一套房”的政策影響下熱度持續(xù)，新房市場主要以降價跑量為主；而對于已經(jīng)落地“517”新政的上海、深圳、廣州，盡管5月樓市成交未明顯放量，但新政對樓市的利好影響很明顯，上海、廣州住宅成交量均出現(xiàn)了翹尾的情況，深圳樓市的看房量則明顯提升。
北京：新房降價跑量、二手房站上榮枯線
央行“517”新政后，各地接連跟進樓市政策，一線城市中滬廣深也已落地。截至目前，北京官方還未發(fā)文放松調(diào)控，但此前“五環(huán)外可多買一套房”的政策已對市場有顯著影響。
“周末有時間來看看房吧，線上不好多說，線下看盤都有較大優(yōu)惠。”5月31日，北京一房產(chǎn)中介表示。
自四月底以來，北京新房市場隱隱躁動，因為五環(huán)外買房新政，不少樓盤來訪量都有所提升。但最攪動購房者的，還是價格端實打?qū)嵉恼劭邸Ｈ涨氨阌匈彿空叻从撤Q，自己去年“上車”的大興星光城樓盤，五一假期開啟大力度折扣促銷，同戶型房源售價較去年直降百萬元。
上述現(xiàn)象并非孤例，近期，北京多個新盤大幅“降價跑量”。有大興西紅門板塊樓盤如橡樹灣，平臺對外顯示指導(dǎo)價6.6萬元/平米，最近推出的特價房單價低至5.5萬元/平米，還送25萬元車位券。“活動很快結(jié)束，能接受較低樓層，優(yōu)惠力度很大，開發(fā)商可能視政策收回折扣。”房產(chǎn)中介表示。
此外，該項目附近的樓盤如中建·玖玥府，近期推出的特價房折扣力度也很大，網(wǎng)簽價6.5萬元/平方米以上、部分特價房單價5.6萬元/平方米。“有一口價房源，比如三室兩廳108平方米的特價房，原總價695萬現(xiàn)總價610萬，如果北京政策放松，樓盤優(yōu)惠可能收回。”中介同樣表示。
不過，鑒于樓盤來訪轉(zhuǎn)化為成交需要時間，加上購房者對后續(xù)政策預(yù)期較強，目前成交端還未明顯抬升。中指研究院表示，北京增加五環(huán)外購房指標(biāo)后，五環(huán)外項目到訪量、活躍度提升，但政策效果尚未在成交數(shù)據(jù)中明顯體現(xiàn)，新政后(5月1日-5月26日)新房日均成交面積較4月及去年同期均有下降，表現(xiàn)暫時平淡。
二手房市場則有一定抬升跡象。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“517”新政后18日、19日兩天，北京大約成交2000套二手房，25日、26日兩天大約成交1900套二手房。從5月1～26號實際成交看，北京已經(jīng)成交接近1.5萬套，業(yè)內(nèi)預(yù)計全月有望達(dá)到1.7萬套左右，基本接近3月小陽春1.8萬套的量。一般來說，衡量北京二手房成交熱度，月網(wǎng)簽量低于8000套是非常冷淡，1.2萬套是市場平衡榮枯線，高于1.5萬套代表市場正在走熱。
北京鏈家研究院分析師冷會表示，5月以來北京二手房帶看和簽約量都明顯提升，且五環(huán)外區(qū)域增長幅度明顯高于五環(huán)內(nèi)區(qū)域。北京鏈家?guī)Э戳枯^上月同期增長約11%，二手住房簽約量增長近32%，其中五環(huán)外區(qū)域成交量增長近37%，明顯高于五環(huán)內(nèi)區(qū)域（29%）和全市平均水平。從成交占比上看，5月以來五環(huán)外成交占比為45.8%，較4月份提升2.4個百分點。
在業(yè)內(nèi)看來，北京市場變化主要體現(xiàn)在幾個方面：二手房掛牌房源減少，5月掛牌房源減少了5000多套，市場供需關(guān)系開始改善；新房市場出現(xiàn)大規(guī)模特價房，尤其是南城區(qū)域；市場成交量接近3月小陽春高點，二手房價格基本回到2016年的水平，性價比較高；樓市正快速放量，買房人的觀望心態(tài)開始扭轉(zhuǎn)。
上海：新房成交回升、二手房網(wǎng)簽“翹尾”
作為一線城市中首個落實“517”新政的城市，上海樓市近期熱點不斷。
比如，網(wǎng)上傳言離婚預(yù)約“一號難求”、二手房業(yè)主跳價提高50萬.....隨即相關(guān)部門表示離婚預(yù)約情況并未發(fā)生大的變化，二手房漲價案例也是個別房東對市場的個案行為，但依然引發(fā)較大關(guān)注。
讓市場掀起波瀾的政策是怎樣的？具體而言，5月27日上海方面印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確優(yōu)化住房信貸政策，降低首付比例和房貸利率等。
房貸利率方面，調(diào)整后上海首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房貸利率最低可達(dá)3.5%，二套最低可達(dá)3.7%。至此，上海成為首個跟進“5·17新政”的一線城市。
限購政策方面，從原本的“531”改成“321”，將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”。
在購房區(qū)域上，擴大了重點區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區(qū)域，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域，擴大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴大至外環(huán)內(nèi)二手住房。調(diào)整后，非滬籍單身人士購房區(qū)域為外環(huán)外（崇明區(qū)除外）及外環(huán)內(nèi)二手住房。
上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱表示，上海作為率先呼應(yīng)“517”新政，對限購、限貸、利率等政策進行調(diào)整的一線城市，從落地實施速度來看可謂“及時雨”，尤其是對自住剛需及改善需求的購房者來說，無論是首付比例下降還是房貸利率調(diào)整，都較大程度降低了購房門檻。
從樓市表現(xiàn)看，上海市場韌性仍在。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，上海市新房成交量累計同比下降44%，跌幅在重點城市居中；5月份以來上海新房成交出現(xiàn)回升，較4月日均環(huán)比增長82%。二手房方面，5月前26天，上海成交二手住宅97萬平方米，5月27日新政發(fā)布后幾天，上海二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)“翹尾”行情，28日、29日、30日、31日這四天，上海二手房網(wǎng)簽套數(shù)分別為701套、877套、984套、961套，整個5月收官后網(wǎng)簽套數(shù)為18692套，與四月基本相當(dāng)，5月日均網(wǎng)簽量602套，新政出臺后網(wǎng)簽高于日均水平。
上海當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介對記者表示，自新政出臺后，上海樓市一線活躍度明顯提升，二手房市場表現(xiàn)更為明顯，“門店咨詢和帶看量都翻倍了，這幾天的整體成交也有所上浮，新政后來門店咨詢的購房者明顯增多，主要是關(guān)注小戶型的剛需購房人群，大戶型咨詢量也有所增加。”
在丁祖昱看來，整體來講，上海庫存風(fēng)險無虞，消化周期在警戒線內(nèi)，截至4月末，上海狹義庫存面積為772萬平方米，庫存消化周期為12.2個月，低于18個月的警戒線，去庫存壓力不大。
“當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場，一手房和二手房都相對較為穩(wěn)定，新政充分考慮了剛需和改善購房需求，對非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況都通盤考量，真正實現(xiàn)了差異化、分區(qū)域調(diào)整，在全國范圍內(nèi)也起到一定的表率作用，將有效提振市場信心，提升市場活躍度。”他表示。
深圳：成交量輕微回落，新政后看房量明顯增加
盡管近期限購、房貸等利好政策密集出臺，5月深圳新房和二手房的成交量均較4月有所回落。
5月6日，深圳分區(qū)放松限購政策，非深戶籍居民在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)（上述7個區(qū)在下文統(tǒng)稱“非核心區(qū)”范圍內(nèi)購買住房），需要的社保或所得稅繳納年限從3年降至1年。此外，兩孩及以上的深圳戶籍家庭，可在非核心區(qū)域購買第三套住宅，納稅金額100萬元以上的企事業(yè)單位，也被允許在非核心區(qū)域購房。
5月28日，住房信貸政策正式落地深圳，深圳首套房最低首付比例降至2成，二套房最低首付比例降至3成；首套房貸利率降至3.50%，二套利率降至3.9%。至此，深圳無論是購房門檻，還是購房成本，都有了較大幅度的降低。
樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳的新房住宅網(wǎng)簽量為2009套，相比4月同期的2355套減少了15%；二手房過戶3963套，相比4月同期的4171套減少了5%。對于深圳樓市來說，每月成交的榮枯曲線為5000套/月，從這個角度來看，無論是新房還是二手房，深圳樓市的熱度還有待提升。
值得注意的是，“517”政策之后，盡管政策還未落地，但深圳樓市的看房熱度已明顯提升。記者從多家房企深圳區(qū)域工作人員處了解到，“517”政策之后的周末（5月18日～19日），新房項目的客戶來訪量普遍有2～3成的提升。二手房方面，樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，“517”新政后首個周末，樂有家深圳門店二手房看房量對比今年周末平均水平上漲了127%，成為2018年以來的最高點，超越2020年二季度的歷史高峰期。
“517”新政后連續(xù)兩天奮戰(zhàn)到凌晨四點的深圳房產(chǎn)中介黃德元對第一財經(jīng)表示，近期樓市新政策帶來的改觀比較大，以前客戶看房更多是抱著“有合適的房源就看一看”的心態(tài)，現(xiàn)在不少客戶會在有合適房源的情況下真正購入房源。
5月28日政策落地之后，深圳樓市的熱度進一步提升。5月29日工作日，貝殼平臺深圳的二手房成交量為52套，超過了上周六的日成交量。房產(chǎn)中介也明顯感受到了政策帶來的暖意。“客戶現(xiàn)在要看房，臨時約的。”5月28日深圳住房信貸政策落地當(dāng)晚10點，深圳的房產(chǎn)中介李銘（化名）對記者說。
5月31日，深圳市龍崗區(qū)一項目售樓處的工作人員對第一財經(jīng)表示，在5月17日中央出臺房貸利率政策之后，售樓處的看房客戶開始變多，前兩日深圳首付比例、房貸利率政策落地之后，即使是工作日，售樓處也成交了13套房源。“一些之前首付不太夠的客戶就下手了。”該售樓處工作人員說。
不過，從價格上來看，與當(dāng)前深圳大多數(shù)樓盤打折賣房類似，上述樓盤依舊是“以價換量”。上述售樓處工作人員表示，目前該項目的價格為85折，是深圳規(guī)定的最低折扣，相比去年9月，優(yōu)惠幅度更大了，而且現(xiàn)在還送室內(nèi)軟裝。
“本月政策出臺之后，銷售端還是有變化的，工作日成交也挺活躍的。”某房企深圳區(qū)域市場負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)表示，最近政策多，這是政策疊加影響的效果。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，近期深圳降房貸成本、降購房門檻、釋放需求，以及房價下降的綜合作用下，未來一段時間，商品房銷售會得到提升。不過，從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來低總價、低單價的二手房銷售更好等情況來看，居民購買商品房的支付能力還是比較弱。再加上整體供應(yīng)量比較大，因此，這一輪政策從需求端鼓勵居民加杠桿貸款買房，對市場的提振作用還需要觀察。
廣州：二手房成交量回落，新房月末翹尾
從今年1月下旬開始，廣州居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)的住房只要辦理租賃登記備案，就能騰出一個購房名額，至此，廣州已經(jīng)成為廣義上全面放開限購的城市。不過，4月開始，政策效果逐漸減弱。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月（統(tǒng)計周期為4月26日～5月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為7838宗、78.97萬平方米，分別環(huán)比下降14.13%、12.18%。
對于二手房成交量的下降，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會稱，一方面，受強降雨天氣頻發(fā)影響，市民外出看房意愿較弱；另一方面，部分潛在購房群體預(yù)期首付、利率、稅收等政策有優(yōu)化空間，觀望心理強烈；此外，恰逢“五一”，部分新房項目加大營銷力度，尤其是海珠、黃埔等區(qū)域陸續(xù)推出實用率高，區(qū)位或價格有優(yōu)勢的產(chǎn)品，一定程度上分流了二手房客源。
數(shù)據(jù)顯示，今年5月以來，貝殼平臺上廣州的掛牌房源中，每日漲價的房源在200套左右浮動，而每日降價的房源則普遍在1000套以上，由此可以看出，廣州二手房市場整體依舊處于買方市場。
廣州新房市場也在“517”新政之后出現(xiàn)翹尾的情況。樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月前30日，廣州市新房累計網(wǎng)簽量為4513套，同比4月的4834套，降幅7%。而在5月31日，廣州市的新房成交量為645套，遠(yuǎn)超過前30日150套的日均成交量。
合富研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上周（5月20日～5月26日），廣州一、二手房成交量環(huán)比均有回升，但仍處于市場低位，具體來看，新房代表項目周成交量上升13%，二手房網(wǎng)簽量小幅回升。分區(qū)域來看，上周廣州中心、近郊物業(yè)的成交表現(xiàn)相對突出。一手房市場中，因中心、近郊區(qū)域項目優(yōu)惠力度較大，成交環(huán)比分別上升26%及19%；二手房市場中，核心區(qū)域成交量上升幅度更為明顯，其中荔灣、白云區(qū)域的網(wǎng)簽量都出現(xiàn)不同程度的上漲。
5月28日，廣州宣布調(diào)整住房信貸政策，首套房首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房首付比例調(diào)整為不低于25%，并且取消利率下限。至此，廣州成為四個一線城市中首個首付比例下限降至15%的城市。
與此同時，5月28日，廣州還優(yōu)化了外地戶籍在限購區(qū)域的社保及個稅年限，即在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非本市戶籍居民家庭繳納社保或個稅證明年限由原來2年下調(diào)至6個月；此外，廣州還取消了2年限售時間，房產(chǎn)交易不再審核取得不動產(chǎn)權(quán)證的時間，廣州也成為了四個一線城市中首個取消限售的城市。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，2024年1-4月，廣州商品住宅（不含保障房）成交面積為178.9萬平方米，同比仍有一定降幅，4月以來廣州市場熱度有所下降，本次政策出臺將一定程度上帶動購房需求的釋放，有利于提振居民購房意愿及市場預(yù)期，增強市場信心。
廣州一售樓處置業(yè)顧問對第一財經(jīng)表示，盡管近期因為下雨，售樓處看房的人比較少，但基本上到售樓處看房的，都是購買意愿較強的客戶。另外，5月28日政策出臺之后，看房的客戶也在變多，近兩天他接觸的客戶中，因為首付比例降低來看房的客戶，大約有一半。
合富研究院認(rèn)為，住房信貸政策的落地，尤其利好高預(yù)算人群、向往核心區(qū)域120平方米以下物業(yè)的外地購房者、收入穩(wěn)定的年輕人。只要政策執(zhí)行到位，廣州超跌的交易氛圍有望在短時間內(nèi)修復(fù)。不過，該政策對樓市的提振作用能持續(xù)多久，還需要看各項目的優(yōu)惠力度。